Оспаривание кадастровой стоимости

На основании Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. и Земельного кодекса РФ, предусмотрена возможность пересмотра (оспаривания) кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке. Оспаривание кадастровой стоимости относится к индивидуальной оценке объектов недвижимого имущества.
Согласно ст. 24.18 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки.

При использовании метода массовой оценки, результаты в отдельных случаях завышены ввиду невозможности учета индивидуальных особенностей конкретного объекта недвижимости либо неверных данных об объекте, содержащихся в кадастре.

Причины несоответствия кадастровой стоимости рыночным данным:

  1. Кадастровая стоимость не учитывает ряд физических факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, с одинаковым функциональным назначением, рыночная стоимость которых существенно отличается.
  2. Кадастровая оценка производится методами массовой оценки и не учитывает ряд ценообразующих факторов, которые учитываются при индивидуальной оценке.
  3. При кадастровой оценке заказчиком предоставляется только часть основных документов, при индивидуальной оценке Оценщик запрашивает все имеющиеся у собственника документы и учитывает при оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, тем самым учитывает все особенности объекта оценки.
  4. В рамках кадастровой оценки используется в основном один подход (сравнительный), от двух других Оценщик при формировании отчета о кадастровой стоимости пишет отказ, чем снижает уровень достоверности отчета и определения кадастровой стоимости. Индивидуальный оценщик рассматривает возможное применение всех подходов (для оценки земельного участка – Сравнительный и Доходный подход, для оценки объектов капитального строительства – Сравнительный, Доходный и Затратный подходы). Также в соответствии с ФСО-7 (Оценка недвижимости), при определении рыночной стоимости Оценщик применяет несколько методов расчетов в каждом из подходов, что значительно увеличивает достоверность при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так как п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в действующей редакции предусматривает, что кадастровая стоимость участка может определяться исходя из рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности ФЗ-№135 для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подается исковое заявление на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.

При оспаривании ныне действующей кадастровой оценки необходимо руководствоваться требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым заявление о пересмотре кадастровой стоимости не принимается к рассмотрению без приложения следующих документов:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости*;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа подписанные Оценщиком (ми) (электронно-цифровой подписью), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

*Выписку из ЕГРН можно получить, обратившись с запросом в МФЦ или филиал ФГБУ «ФКП Росреестра», такая выписка выдается бесплатно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при этом, должна определяться на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Дата указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Завышение кадастровой стоимости приводит к следующему:

- Необоснованному завышению налога на недвижимость (в соответствии с Налоговым Кодексом РФ, кадастровая стоимость является базой для определения налогов);

- Необоснованному завышению арендной платы за арендованный государственный или муниципальный земельный участок.

Основанием для изменения кадастровой стоимости является отчет об оценке.

Компания ООО «АСБ Групп» имеет большой опыт в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Нашими специалистами проводится независимая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. А также в случае необходимости проводится экспертиза отчета в саморегулируемой организации оценщиков (для суда в соответствии со ст. 246 — «Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы» (Кодекса административного судопроизводства РФ)).

Для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, необходим следующий комплект документов:

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о регистрации права на земельный участок, Договор купли-продажи на земельный участок, Договор наследования на земельный участок, Долгосрочный договор аренды);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;

Оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о регистрации права, Договор купли-продажи, Договор наследования);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект капитального строительства;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Технический паспорт объекта капитального строительства;
  • Кадастровый паспорт объекта капитального строительства;
  • Реквизиты юридического лица или паспортные данные физического лица (Заказчика);
  • В случае если оцениваемый объект капитального строительства принадлежит юридическому лицу, то необходимо предоставить балансовую справку.
  • Реквизиты юридического лица или паспортные данные физического лица (Заказчика);
  • В случае если оцениваемый земельный участок принадлежит юридическому лицу, то необходимо предоставить балансовую справку.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Объект оценки** Стоимость с НДС, руб*
Сроки проведения оценки, раб./дн.
Квартира от 10 000 5
Комната от 10 000 5
Встроенные помещения от 25 000 7
Объект капитального строительства жилого назначения от 15 000 6
Объект капитального строительства коммерческого назначения от 35 000 8
Земельный участок
(СНТ, ЛПХ, ИЖС)
от 15 000 5
Земельный участок коммерческого назначения от 20 000 7

*Стоимость указана без учета командировочных расходов
** Компания ООО "АСБ Групп" проводит оценку на всей территории РФ.

Отправить запрос по оспариванию кадастровой стоимости:





Please leave this field empty.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (земельного участка, здания, встроенного помещения) для всех регионов РФ, специалистами ООО "АСБ Групп" проводится бесплатно. Для расчета рыночной стоимости необходимо заполнить запрос (см. выше) и в течении 24 часов, мы вышлем рыночную стоимость по объекту, и экономический эффект от снижения кадастровой стоимости.

Лицензии, сертификаты